افزایش 100درصدی دلالی‌های شبه حقوقی در 5 سال گذشته
** احمدعلی سیروس، عضو هیأت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران
دفاتر مشاور املاک حق تنظیم سند ندارند، بلکه آنها باید دو طرف را به یکدیگر معرفی و سپس آنها را پس از توافق‌های ابتدایی برای نوشتن قولنامه یا تعهد به بیع به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند. در گذشته این کار انجام می‌شد اما در 30 سال اخیر این اصول رعایت نشده است. تا سال 1359 دفاتر اسناد رسمی مالیات نقل و انتقال املاک را محاسبه و وصول می‌کردند و ارباب رجوع برای تنظیم سند نیازی به مراجعه به دارایی نداشت. اما دو مشکل ایجاد شد که دفاتر اسناد رسمی از این گردونه حذف شدند.در سال 1359 به موجب قانون شورای انقلاب دفترخانه‌ها برای تنظیم هرگونه سند نسبت به املاک ملزم به اخذ مفاصا حساب شدند و دریافت مالیات نقل و انتقال به حوزه مالیاتی محول شد.
بنابراین در مرحله اول که قولنامه نوشته می‌شد، دفترخانه‌ها مفاصا حساب می‌خواستند و به دلیل موانعی که ایجاد شد، سند عادی جای سند رسمی را گرفت. پس از آن مسئولان به جای حل مشکل، به فکر صدور دستورالعمل‌های حاشیه‌ای افتادند طوری که قولنامه را در دادگاه پذیرفتند و با قولنامه حکم الزام به تنظیم سند صادر شد.
این در حالی است که طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت نقل و انتقال املاک به موجب سند عادی در دادگاه‌ها نباید پذیرفته شود.در مورد اجاره‌نامه نیز قانون، سردفتران را موظف کرده بود هنگام تنظیم سند اجاره مفاصا حساب مالیاتی دریافت کنند. این در صورتی است که مؤجر هنوز درآمدی کسب نکرده بود که مودی محسوب شود و موجر از زمان تنظیم سند تا تیر سال آینده برای تسلیم اظهارنامه مالیاتی وقت دارد.
از آنجا که این روند از نظر زمانی به طول می‌انجامید، مردم به سمت تنظیم اجاره‌نامه‌های عادی رو آوردند. سال 1376قانون مالک و مستأجر به جای حل مشکل مقرر کرد با وجود دو شاهد، پرونده‌های مربوط به اجاره‌نامه‌های عادی، خارج از نوبت در مراجع قضایی مورد بررسی قرار گیرد و به دلیل راهکارهای غیر ریشه‌ای، انگیزه مردم برای ثبت سند رسمی از میان رفت.
اتفاق دومی که دفاتر اسناد رسمی را از گردونه نقل و انتقال خارج کرد، دریافت حق ثبت اسناد از مبلغ مندرج در سند بود که نرخ سه الی پنج درصد تحمیل هزینه سنگین به تنظیم کنندگان بود. از سال 1385به موجب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، دریافت مفاصا حساب مالیاتی و بسیاری مفاصا حساب‌های دیگر به صورت اختیاری حذف شد.
همچنین از آبان سال 1384 با پیشنهاد کانون سردفتران و حمایت سازمان ثبت اسناد نرخ حق‌الثبت از 3 الی 5 درصد، به نیم درصد کاهش یافت. حال این شبهه وجود دارد که آیا حق‌الثبت در قولنامه‌ها باید از مبلغ مندرج در قولنامه باشد یا طبق ارزش منطقه‌بندی که دارایی تعیین می‌کند، دریافت شود. به نظر کانون سردفتران از آنجا که این اسناد تعهد به بیع است، بنابراین معامله مبلغ‌دار تلقی نمی‌شود و باید حق‌الثبت غیر مالی دریافت کرد که هزینه کمتری برای متعاملین دارد، چرا که طی مدت کوتاهی متعاملین برای تنظیم سند قطعی باید به دفترخانه مراجعه کنند و این شبهه هنوز برطرف نشده است که همچنان به استعلام کانون سردفتران نه وزارت دارایی پاسخی را ارائه داده است و نه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
کد رهگیری مشاوران املاک نیز بانک اطلاعاتی است که توسط وزارت بازرگانی در سال 1387 طبق دستورالعملی تدوین و توسط کمیته مسکن هیأت دولت در 21دی ماه 87 به همه واحدهای دولتی ابلاغ شد. به موجب آن، بنگاه‌های معاملات ملکی مسئول ثبت اطلاعات معاملات انجام شده در آن بانک شدند که در مقابل ورود اطلاعات یک شماره به عنوان کد رهگیری صادر می‌نمایند.
باید توجه داشت کد رهگیری نه حق مالکیتی ایجاد می‌کند و نه امنیت. بلکه تنها اطلاعات را ثبت می‌کند. گاهی نیز ثبت کننده به هیچ عنوان مالک نبوده است. بدین دلیل که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط دارنده سند رسمی را مالک می‌داند. یکی از دلایل دولت برای کد رهگیری، جلوگیری از فرار مالیاتی بود.
دولت وقت معتقد بود با سند عادی چند دست نقل و انتقال صورت می‌گیرد و مالیاتی پرداخت نمی‌شود. اما در عمل دیده شد این بانک اطلاعات نه تنها ارزشی برای وصول مالیات نداشته بلکه مردم که برای پرداخت مالیات به حوزه‌های مالیاتی مراجعه می‌کنند با کمال تعجب از دریافت مالیات خودداری می‌شود و بدون ارائه کد رهگیری که توسط بنگاه‌های املاک صادر می‌شود، مفاصا صادر نمی‌گردد.
در قانون پیش‌بینی نشده که از املاک مسکونی هنگام نقل و انتقال عادی می‌توان مالیات دریافت کرد. در عین حال برخلاف آنچه اعلام شده، حوزه‌های مالیاتی مفاصا حساب صادر نمی‌کنند و مالیات نیز دریافت نمی‌کنند و تأکید می‌شود با مراجعه به مشاوران املاک قولنامه و کد رهگیری تهیه گردد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بیش از 45 درصد معاملات از این طریق آگهی است اما دولت وقت مردم را به پرداخت پول و رفتن به دفاتر مشاوران املاک مجبور کرده است. در صورتی که طبق ماده 348 قانون تجارت حق‌الزحمه به دلالی که هیچ اقدامی برای معرفی متعاملین به یکدیگر نکرده است، تعلق نمی‌گیرد. در واقع دولت در سال‌های گذشته دلالی را گسترش داد. به همین دلیل در سال 1387 تعداد مشاوران املاک 69 هزار بود و در سال جاری این رقم به 125 هزار رسیده است. دلالان مسکن رشد تقریباً صد درصدی داشتند و سود این شغل به شکلی است که مشاغل دیگر اعم از خدماتی، تجاری و تولیدی شغل‌شان را تغییر داده و تبدیل به بنگاه معاملات ملکی شده‌اند.
- برای ارسال دیدگاه وارد شوید.
