اهمیت و ارزش اثباتی اسناد رسمی (3)

⚪️  درباره ارزش اثباتی اسناد رسمی باید بگوییم آنچه در مورد انکار و تردید و ادعای مجعولیت نسبت به اسناد عادی و رسمی عرض کردیم، بالملازمه میزان ارزش اثباتی هر یک از این دو را آشکار می‌کند.

⚪️  مادتین 70 و 73 به بعد قانون ثبت اسناد و املاک به آثار ثبت اسناد اشاره دارد و به ویژه دادگاه‌ها را به پذیرش این‌گونه اسناد ملزم و برای تخلف از این الزام مجازات تعیین کرده است.

➖  به این ترتیب دادگاه‌ها در قبال اسناد رسمی – با فرض اصالت آنها- دچار تردید و تزلزل و سردرگمی نمی‌شوند. در عین حال کسی که برای احقاق حق خود به سند رسمی استناد می‌کند، با خیال آسوده و فراغ بال بیشتر به دادگاه می‌رود.

➖  بنابراین اصل بر این است که دارنده سند رسمی از موقعیت ممتازی از جهت ارزش اثباتی دلیلش برخوردار است. اما در این خصوص استثنائات و چالش‌هایی وجود دارد که برخی ناشی از قانون و بعضی مربوط به دکترین یا عملکرد محاکم است.

⚪️ چالش‌های موجود در مقابل اطلاق ارزش اثباتی اسناد رسمی همانطور که گفته شد، یا ناشی از قانون یا زاییده دکترین و یا حاصل عملکرد دادگاه‌ها هستند.

➖  تبصره ماده 70 قانون ثبت که به نوعی عبارت اخرای قسمت اخیر ماده 1277 قانون مدنی است اعتبار و ارزش سند رسمی را به چالش کشیده و ادعای خلاف محتویات آن را در شرایط خاص قابل رسیدگی دانسته است. چون وجود چنین حالتی در عالم واقع غیرممکن نیست این ضوابط را باید مفید دانست.

➖  فراموش نشود که هرگاه متعهد در قبال اجرائیه صادره علیه خود به تبصره ماده 70 متوسل شود، باید ادعای خویش را از طریق طرح دعوی در محکمه و در مقام خواهان ثابت نماید و متعهد له و دارنده سند خوانده از مزایای او مستفید خواهد بود.

⚪️  تا چند سال پیش هرگاه کسی ملکی را که با سند عادی واگذار کرده بود با سند رسمی به دیگری می فروخت، دارنده سند عادی چاره‌ای جز طرح دعوی کلاه‌برداری (یا فروش مال غیر) و مطالبه ثمن پرداختی به علاوه خسارات نداشت و نمی‌توانست به صحت معامله انجام شده با سند رسمی خدشه‌ای وارد کند و این البته اقتضاء لزوم معتبر شمردن اسناد رسمی و نیز بسیاری از مواد قانون ثبت و قانون مدنی بود.

➖  در سال‌های اخیر موارد عدیده‌ای از احکام خلاف این رویه مشاهده شده است. به این معنی که اگر خریدار اول بتواند به نحوی ثابت کند که معامله‌اش در تاریخ مقدم بر معامله با سند رسمی واقع شده، دادگاه حکم به ابطال معامله با سند رسمی و الزام فروشنده به انتقال ملک به خریداری که با سند عادی خریداری کرده است می‌دهد.

⚪️  بسیاری از دادگاه‌ها صرف پرداخت ثمن بانکی را که در تاریخ مقدم وصول شده، یا استعلام ثبتی با تاریخ مقدم یا سایر اقدامات مالک را در تاریخی پیش از تنظیم سند رسمی برای احراز تقدم تاریخ معامله و نفی حکم امر ماده 1305 قانون مدنی کافی می‌دانند. حال آنکه در جمیع این موارد امکان تبانی موجود و اثبات آن مشکل است.

⚪️ مثلاً حسن با تبانی ملک خود را طی سند عادی به حسین می‌فروشد و ثمن را هم با چک می‌گیرد متعاقباً به دارایی و دفترخانه هم مراجعه و با قید نام حسین به عنوان خریدار تقاضای مفاصا و پاسخ استعلام می‌کند.

➖  پس از چندی با اخذ مدارک از دفترخانه دیگر ملک خود را به تقی با سند رسمی می‌فروشد و پس از اخذ ثمن و تحویل مبیع از نظرها غایب می‌شود.

➖  حال حسین که به موجب ادله کافی امکان اثبات تقدم تاریخ انجام معامله خود را دارد با طرح دعوی علیه تقی و حسن معامله را ابطال و محکوم‌علیه غایب (حسن) را به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل ملک به خود محکوم و حکم را هم اجرا می‌کند.

➖  تقی که معامله‌ای در کمال حسن نیت و با سند رسمی انجام داده چه باید بکند.

⚪️  اعتبار ندادن به اسناد رسمی همیشه می‌تواند فاجعه‌آفرین باشد و متضرّر از این واقعه، واقعاً مظلوم است.

➖  زیرا کسی که معامله‌ای با سند عادی انجام می‌دهد و کل ثمن را می‌پردازد بدون اینکه مبیع را قبض کرده باشد، حدّاقل مقدم به ضرر خود است اما آنکه همین ملک را با سند رسمی می‌خرد هیچ غفلت و کوتاهی و قصوری نکرده تا به کیفر آن دچار شود.

➖  البته نوع این‌گونه احکام می‌تواند دادگاه صادرکننده را در معرض مجازات‌های انتظامی و مدنی ماده 73 قانون ثبت ناظر به ماده 72 قرار دهد. خاصه اینکه این موارد از شمول تبصره مادۀ 70 قانون ثبت نیز خارج است.

⚪️  چالشهایی که ثبت سند و سند رسمی با آن مواجه است و ارزش اثباتی این اسناد را در معرض خدشه قرار می‌دهد منحصر به این موارد نیست. امّا بحث بیشتر در حوصله این مقام نیست.

منبع: "کانال تلگرامی بهمن کشاورز"    @keshavarzbahman

دیدگاه خود را ارسال کنید:

پرسش امنیتی
پرسش امنیتی جهت جلوگیری از تکمیل فرم توسط ربات:
9 + 1 =
Solve this simple math problem and enter the result. E.g. for 1+3, enter 4.